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釜底抽薪!土地流转大变革,直接动摇高房价根基

来源:百度百家号    作者:    发布时间:2018-12-27


    集体性用地交易受限,一直备受诟病。随着全国人大的立法突破,7亿农民或成最大受益者。

    近日,全国人大有关集体性用地使用权限,再度爆出重磅信息!

    12月23日,提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案中,首次明确:我国非农建设用地将不再“必须国有”!

    在我国现行的土地机制下,中国土地的产权分为两种:城市的土地归属国家所有,而农村和城市郊区的土地,绝大多数属于集体共有。

    换句话说,农民直接在集体土地上建设的房子,本质上等同于深圳违建的小产权房,而小产权房,一般来说不允许上市交易,这就意味着,农民花了十几万,甚至几十万建的自住房。不仅无法变现,还有可能随时因为各种不可抗拒因素,而被强制性征收。

    随着城市的扩张,尤其是人口大量涌向一二线、强省会城市,原有的城市用地趋于紧张,如果想新增土地供应,就必须通过国家征地的方式。


    首先需要将城郊或者农村的集体用地属性,变成国家所有。一般强制性征收,补偿非常低,有的地区甚至一亩地仅仅只有几百元。然后,政府再通过公开招标的方式,将征收的地高价拍卖出去。

    在今年过去的11月中,地方卖地收入高达5.34万亿。根据相对估算:在经济落后的贫困地区,征地的利润率高达100%;即使在北上广深等一线城市,利润率也不少于85%;一高一低,地方政府赚得盆满钵满,可代价是无数本分、老实的农民在吃亏。

    随着全国人大立法推进(具体怎么操作,目前还不清楚),集体性土地入市交易的枷锁被打开,农民再也不用担心土地被低价强制性收购。这对于二十年的土地供应来说,绝对是震撼级别的利空来袭。


    此前,政府是土地市场唯一的供应者,通过减少或者增加供给,就能很轻易的控制房价。集体性经营土地一旦入市,就相当于打破了地方政府的垄断。土地作为房价涨跌的基石,土地供应一旦大变, 最终必然会反馈到房价上。这意味是什么,你自己体会。

    打破垄断,让政府不再是居住用地唯一提供者,是近年来土地改革最重要的目标。在全国人大推进立法之前,早在2016年,国土部就曾携手住建部在13个城市试点,试点最大的突破,就在于:农村集体土地不用经过国家征地环节,就能直接进入市场交易。

    如今两年试点过去,随着集体用地可交易进入全国人大立法程序,意味着更大规模的农村土地改革随之而来。

    土地作为支撑房价上涨最核心的力量,如果一旦集体性用地大规模入市,增加土地供应,理论上,地价要跌,房价也就不可能继续狂飙。住建部近日称:明年将继续稳房价,可能并不只是说说而已!

    对于一个行业而言,基本上20年一轮回。从1998年中国开始住房改革到2018年,刚刚20年,一路狂飙的楼市已是强弩之末。楼市调控从此前的全国一盘棋,到如今的:因城施策、分类指导。这意味着未来的中国楼市,将正式进入存量博弈。

    楼市后调控时代,房价两极分化似乎已不可避免。优质楼盘将继续走高;而被超发的货币推送上神坛的,大概率会跌回原形。这时如果再买房就类似于对赌:买对了,一念天堂,继续享受房价增值的盛宴;买错了,一念地狱,高位接盘,成为“韭菜”惨遭收割。


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