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2019年楼市,“稳中有进”是趋势

来源:搜狐网    作者:    发布时间:2019-01-17


  岁末年初,山东省菏泽市、湖南省衡阳市关于取消限价、限购的消息引发全国高度关注,一些重要会议的文字表述也牵动着市场敏感的神经。2019年楼市究竟会怎么走,成为当前公众和市场最为关注的话题。

  市场普遍预期房地产调控或许再度放松,担心房价再度攀升。不过,笔者认为,实际上无论是“分类调控”还是最新提出的“分类指导”,都只是微调,楼市大方向并没有改变,即自十九大报告以来,楼市政策就不断向住房的 “居住属性”倾斜,最新的中央经济工作会议是2019年经济工作的总部署,也是强调“房住不炒”。

  当然,文字上的小调整也并非完全没有意义,2019年房地产政策就如同货币政策一样,大的方向并没有改变,但在一些灵活性等出现了较大改变。假如说2018年是“房价严打”阶段来说,去年整个房地产行业可谓是艰难竭蹶,楼市严冬中2019年已经出现回暖迹象。但总体而言,如今的房地产行业发展仍正处于“转轨阶段”,弯道减速不仅仅仅是“交通规则”,更是“生存规则”,2019年作为楼市弯道后第一年头,“稳 ”是基调,“稳中有进”是趋势。

  首先,全国楼市基本面呈现“稳中有进”迹象。从土地市场来看,土地供应面积和成交面积均有所上扬,土地出让收入同比增加。据中国研究院数据显示,2018年全国300城市土地出让金额为41644亿元,同比增加2%。土地供应增加两成,刺激土地成交面积和成交额的上扬。考虑到房地产行业建设周期,这也就意味着,土地市场上的良好表现将反映到未来期的房地产市场的供给侧。不过需要注意的是,房地产商 “顺经济风向”行事会使得其对市场的积极作用释放表现为过程性的特点。

  值得一提的是,不同城市土地市场呈现出不同的特点,“差别化调控”政策的影响或将延续。据中国研究院数据显示,北上广深等一线城市土地供需均下滑,二线城市供求上扬,三四线城市异军突起,佛山、常州等城市入围土地年收金榜单前20 。从土地市场的表现来看,一二线城市土地受政策影响程度较大,但是考虑到人口的流向,需防政策风向转变带来的市场过冷过热的不稳定的风险。

  同时需要注意的是,虽然今年土地市场流拍数量有所增加,但是租赁市场后来居上,可以很好的实现对市场承接。同时政府方面在政策上也给与了积极的回调,给予了市场很好的政策支撑。以上海为例,尤其是2018年下半年,上海各大租赁品牌竞相发力,上海市全市新拓长租工具门店总量超过100家,上海租赁市场已经颠覆了运营商独大的局面。同时,国家方面也积极的给予购地优惠,放宽购地限制,以刺激拿地积极性,稳定市场的预期。

  而就房地产开发投资市场来看,虽说国房景气指数略有回落,但是相比去年同期依旧是微幅上扬。换句话说,企业的开发投资意愿依旧很强,市场表现不强,缺少的是市场时机。据相关数据显示,2018年1-10月,全国共完成房地产开发投资99325亿,同比增长9.7%,增幅同比上升1.9%,相比去年增加2.7%,其中住宅完成投资70370亿,同比增长13.7%.

  当然,需求方对房地产市场的支撑最终还要依赖于经济基本面的走向,从总体上来看,2018年经济总体运行平稳,经济增速维持在6.5%-7%之间,货币政策总体持续稳健,供应量略有回落。虽说货币政策虽略有收紧,但是考虑到房地产市场销售现状,其利于稳定房价预期。 数据显示,2018年1-10月,全国商品房销售面积达133117万平方米,同比增长2.2%,商品房销售额 115914亿元,同比增长12.5%,但是考虑到2018年下半年房地产市场严控对房地产市场的冲击,以上数据足以说明,被压抑的部分需求需要释放的空间将会相当大。

  而刚刚结束的2019年的经济工作会议也明确指出,稳健的货币政策要松紧适度,积极的财政政策要加力提效,实施更大规模的减税降费,事实上是对宏观经济的一种积极刺激。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,对房地产市场不再收紧事实上也是一种松绑,可谓是没有坏消息就是一个好消息。我国楼市受到政策因素影响的程度远远超过市场因素,所以这也是2019年楼市“稳中有进”的根基所在。

  事实上,受到宏观金融政策影响,房地产融资环境已经相对2018年,2019年会有很大的改观。报道称,在11月20日,花样年控股集团有限公司发布公告称,其全资附属公司花样年集团(中国)有限公司于近日获证监会批准发行29亿公司债。 第一期发行不超过10亿元,票面利率为7.5%。目前信托市场房企融资成本普遍13%左右,个别的房企项目融资成本已经突破15%。而花样年地产在“寒冬”中能以7.5%这么低的票面价格获批29亿元,实属不易。业内人士则解读为,地产冬季“抗寒”能力仍然较强。

  综上,不论从经济基本面、货币政策以及金融政策,还是微观从土地市场、租赁市场、开发投资、销售市场来看,放眼2019年,房地产市场将会以“稳”为基调,以“稳重有进”为趋势。

  (作者系知名经济学者、应用经济学博士后)


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