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谭庆琏:房价高有土地财政问题也有城市规划问题

来源:新浪网    作者:李福英 陈海岚    发布时间:2019-09-11


  “房价高有土地财政问题也有城市规划问题。”9月8日,济南市,原建设部副部长谭庆琏在接受中国房地产报记者独家专访谈到“高房价”问题时抛出了这个观点。

  谭庆琏是国内住建领域的老领导老专家,从1988年到建设部工作,参与并主抓过住房建设领域的多项工作,特别是参与推动了住房小区建设的试点工作;离休后他也一直关注住建系统工作至今。

  对于高房价,谭庆琏早有观点。2005年5月他就讲过这样的话,“我一个部长都买不起何况一个老百姓(603883,股吧)!我在东北调查,很多老百姓每月的工资才三五百元。上海(楼盘)也有很多穷人,解决温饱就不错了”“在国外,一般家庭用3到6年就可以买得起一栋房子,而中国的普通家庭用20年的时间都不够。如果当前的房价导致占了中国人口总量80%的普通老百姓买不起,到底是谁出了问题?

  他当时希望老百姓都能“买得起房”。他也希望营造的住宅满足二十八个字要求:“造价不高水平高,标准不高质量高,面积不大功能全,占地不多环境好”。核心就是营造舒适、健康、安全、老百姓能买得起的房子。

  这几十年,中国房地产行业的发展突飞猛进,房价不断高涨,其间有经济发展因素,但在另一方面土地财政等问题也是助因。目前,政府相关部门已在修正偏离轨道的房地产行业,“房住不炒”“租购并举”成为当下房地产行业的主流声音与趋势。

  对此,谭庆琏表示,房地产作为一个重要的支柱产业,既关系到民生问题又关系到经济发展问题,是需要良性发展的。

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  政府要保障与市场“两驾马车”

  一个城市房地产市场的发展与当地经济发展情况、人口增加数量以及收入水平等方面密切相关。虽然每个城市情况不同,但就如何推动中国房地产市场的发展,谭庆琏提出了两方面观点,一是必须以政府为主来解决中低收入家庭住房问题,无论是租还是买,要让老百姓有住的地方。

  他说,虽然现在还没有一个标准的统计数字,中低收入家庭究竟占比多少,但从约数上来看,大概有65%~70%的人属于这个群体,这部分人的住房需求是需要政府来解决的。目前,政府通过保障房、廉租房、共有产权房等方式来解决中低收入家庭的住房,这些都要在政府的统一指导下进行。

  他继而表示,从国家统计局数据来看,自1949年开始到2007年,全国共建了1260万套的保障房。自2008年大规模实施保障性安居工程以来,到2018年底,全国城镇保障性安居工程合计开工约7000万套,同时国家还给2200万困难群体发放了租赁补贴。从大数据上来讲,自1949年到现在,通过住房保障工作全国大概已经解决了几亿中低收入人口的住房问题。“今后政府还要向此方面继续努力,调动起各方面力量,如果企业、个人有富余的房子也可以拿出来作为公租房出租,不过政府需要给予一定的认可和租金补贴,因为这里有租赁的价格差在里面。”

  另外,在商品化方面,大致占比30%~35%,这部分房地产市场的发展要按照市场经济规律走,但也仍需政府管控。“政府管控也是靠市场调节,因为政府管控有两个抓手,一个是土地供应量,一个是金融贷款量。如果房价高了,政府就要多供应土地,多给金融贷款,多建房,这样房地产市场的整体价格就会下来;如果房价低了,政府就需要有效控制土地出让和控制贷款量,使房价再回归到一个基数上。这样一来,市场经济的房子也不会高的离谱、涨幅无常,可以保持在一个均衡的、平稳的增长空间”谭庆琏说,其实房子与其他商品一样,也是符合市场经济一般规律的。

  按照谭庆琏的想法,政府要解决65%~70%的中低收入家庭住房问题;剩下的30%~35%由市场解决,市场经济多占地就要累积加价收费收税,因为一个城市的土地面积就这么些,多占一分收多少税,这样就能控制住均衡发展,拿着企业交的税费后复垦土地,最终就能达到良性的结果。

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  住宅建设要“以人为本”

  除了谈到“高房价”问题,谭庆琏还谈到了住宅建设与品质问题。

  他说,从1988年开始到1998年,建设部在全国选取了600个小区作为试点,以此来探索政府为老百姓建房到底该怎么建、怎么规划、怎么设计、生态环境怎么办、工程造价多少的各种问题。

  在选取试点小区的过程中,建设部总结了三个指导思想:第一必须以人为本,为普通老百姓考虑;第二必须依靠科技进步来提高小区和住宅的水平;第三必须和当地的造价相匹配。经过试验,全国600个试点小区最终取得的成绩可归纳为二十八字,“造价不高水平高、标准不高质量好、面积不大功能全、占地不多环境美。”

  为了建好这批试点小区,这些试点小区在规划之初就把当地的历史文化融入其中,避免了所有地方房子千篇一律。在上海,规划的是大手笔的十里洋场;在苏州(楼盘),设计的是亭台楼阁和小桥流水;在安徽,马头墙、白墙和黑瓦的徽派建筑特征非常明显。这些试点小区都有自己的地方特色,更没有破坏生态只是随坡就势的来建造。

  提到具有地方特色的建筑风格,谭庆琏特别指出了德国人来青岛(楼盘)以后带来的规划。当时,德国人对青岛的规划中提出自然风格就是青山、绿色、碧海、蓝天;匹配的建筑就是红瓦、浅墙、白窗,均是统一风格。但在统一风格前提下,每个小的住宅群体还要有所变化,所以在窗框等细节方面都有每个住宅特殊的要求。谭庆琏认为,这种自然条件下建的房子,现在看来整体规划水平都很高。因此,探讨一个城市的房价不仅是土地财政问题,还有规划布局问题。

  “如果只是一味的发展大城市、特大城市,城市的发展走向了“摊大饼”的导读,土地供应量势必会越来越少,剩余土地的价格就越来越高。解决这一问题最核心的方法就是发展中心城市,以市中心为主,走放射性道路,带动起中心城市周边30公里到50公里区域的发展。”他说。

  事实上,不仅是大城市、特大城市要解决“摊大饼”的问题,就中等城市而言也要采取合理规划,通过走放射性道路达到良好的发展。因此,政府的管控非常重要,既要管控好城市规划,同时可以适当的以中心城市为主,发展卫星城。

  最后,他表示,“当前形势下中国房地产行业仍有空间,原因是城镇化起码还有20个百分点待提升。城镇化每提升1个百分点就需要解决1300万户居民住房问题。如何稳健的解决好城镇化过程中产生的住房需求是当前房地产市场发展中面临的重大问题。”谭庆琏表示。

  


原文链接:https://finance.sina.com.cn/review/jcgc/2019-09-10/doc-iicezueu4888223.shtml

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