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蚌埠市:着力推进地下空间开发利用 提高节约集约用地水平

来源:东方财富网    作者:    发布时间:2020-11-06


  安徽省蚌埠市翰林华府项目、东方都市项目,结合地下车库设置了下沉式广场,丰富小区景观环境、增加地下车库自然采光通风,提升了小区品质。国祯广场、吾悦广场项目均位于蚌埠市商业繁华、交通便利、土地集约利用程度高的地段,在规划设计时,地下一层全部建设商铺,和地上建筑物一并办理预销售,业主享受全产权权益的同时,也开辟了向地下要土地资源的路径。这是近年来蚌埠市积极探索地下空间开发利用的成果,形成的经验做法正在全市有序、稳妥推广和应用。

  由于目前地下空间的开发利用和确权登记工作上位法依据不足,各地具体工作难以有效开展,也影响了向地下要空间的动力,制约了城市立体空间发展的步伐。为此,2019年3月,蚌埠市在经过多次调研、广泛征询专家和群众意见基础上形成的《 市区地下空间开发利用管理暂行办法》(以下简称《办法》)正式出台,参照杭州、苏州、芜湖等地做法,从地下空间的规划审批、用地审批、用地方式以及不动产确权登记等方面,作了较为详细的规定。

  明确建设用地利用管理

  明确地下空间供地方式。参照杭州、苏州、芜湖等地市做法,将地下空间分为:结建地下工程和单建地下工程。地下空间建设用地使用权与地上建设用地使用权基本一致,可以采取出让等有偿使用或划拨方式,具体供地方式主要依据规划用途确定。其中对于出让方式供地又区别为:单建地下空间采取的出让方式和结建地下空间采取的出让方式。单建地下空间采取的出让方式与地表建设用地使用权出让方式一致,由市自然资源和规划局编制规划条件,明确用地范围四至、容积率、建筑密度等各类用地指标,依据规划条件编制供地方案,采取招拍挂方式出让。结建地下空间采取的出让方式为:随同地表建设用地使用权一并取得;在规划方案获批后,再依据规划用途和审批方案采取协议出让方式完善用地手续,缴纳土地出让金;或已办理地表建设用地使用权审批手续后期申请开发地下空间的,经批准同意后在满足现有规划条件的基础上,采取协议出让方式办理。

  明确结建地下空间的几点特殊情形的处置方式。原地表建设用地使用权人后期申请地下空间建设用地使用权的,视为结建地下空间,不视为单建地下空间;对于同一项目既有结合地表建筑一并开发的,也有独立开发建设的,视为结建地下空间;本办法实施前地下空间已开发建设且建设方案经批准的,视同合法取得地下建设用地使用权。

  明确地下空间建设用地使用权出让年期。地下空间建设用地使用权出让年限,与地表建设用地使用权基本一致,均按照法律规定的用途确定相应的出让年限。只有一种特殊情形,即结建地下空间的国有建设用地使用权用途与地表建设用地使用权用途不一致的,按照土地用途类别分别确定使用年限,但不得超过其地表建设用地使用权的最高出让年限或剩余使用年限。四是明确地下空间土地出让金收取标准。包括:按照地表对应用途基准地价的一定比例。按地表对应用途基准地价折算成楼面地价(对应基准容积率)的一定比例确定。按地表对应用途修正后的基准地价折算成楼面地价的一定比例确定。按地表对应用途评估的楼面地价的一定比例确定。

  明确地下空间不动产登记

  明确登记方法。登记方法采用分层、分用途登记;登记单元为地下空间宗、层、间、个。地下建设用地使用权和地表建设用地使用权可以同时申请首次登记,也可先办理地表建设用地使用权首次登记,待地下工程竣工验收合格后,再进行首次登记。明确地下车库(位)的登记。地下车库(位)须在埋设金属材质四至界标、设置永久性界址点和编号后,方可进行登记;原则上一套房子只能登记一个车库(位),多余车库(位)出售、附赠的,须投资建设单位出具说明,辖区政府确认后办理预(销)售;辖区内地下车库(位)发生转移及变更,权利受让人原则上须为建筑区划内业主。明确地下空间建构(筑)物的预销售。明确地下空间建构(筑)物要预销售,须办理预销售许可,同时要求在预销售前,要将整个小区的公共部位、公建配套的项目、位置、面积、用途、归属以及地下车库、车位的位置分布单体方案图在销售现场一并公布。四是明确历史遗留问题解决方式。明确在办法实施前已批准并开发建设,交付使用的项目,开发建设单位持相关手续即可申请登记,权利人持相关手续可与开发建设单位共同申请转移登记;开发建设单位已不存在的,由辖区政府办理相关手续。

  亮点突出

  规范企业建设,《办法》从前端规划、土地取得、利用管理及不动产登记4个方面,对企业开发利用地下空间的全过程作出了具体规定,促使企业规范建设、地下空间有序利用。该市目前实施的地下空间开发利用的办法,与以往已经开发建设的项目是相互衔接的,新《办法》的实施,并没有推翻以往已经开发建设项目的正常使用,而是对以往项目做了交代,解决了开发建设后的遗留问题。解决登记难题,明确定义地下空间概念及类型,地下空间建设用地使用权的取得方式、出让年限、出让金标准和地下空间内非机动车位、车库的转移登记主体及条件等登记要求。特别是为以往已建成地下空间无法登记办证的遗留问题提供了解决途径。《办法》出台以来,该市国祯广场地下商铺、白马市场地下商铺以及近几年新建的吾悦广场地下商铺、金鹏玖玖广场地下商铺办证问题得以解决,得到了老百姓的一致认可。启动确权登记,颁发不动产权证书,将赋予地下空间完整的国有建设使用权及建(构)筑物所有权,地下商业和地下车位等地下空间就和地上房屋一样享受全产权的合法权益。随着登记问题的解决,业主得以进行地下建构筑物的交易、转让、抵押,一定程度的激发了地下空间建设用地使用权的市场活力,给开发企业及业主带来利好的同时,促进了蚌埠市地下空间的开发利用,提高了土地节约集约利用的水平。四是促进实践探索,填补全省地下空间不动产登记相关法规空白,使得地下空间不动产登记工作有规可依、有法开展。《办法》印发后蚌埠市自然资源和规划局本着稳妥有序的原则,选择了3个不同类型的小区开展地下空间不动产登记试点工作,目前首批已发放地下商业规划区域108户产权证,试点工作已基本完成,总结试点经验,在市区及三县全面开展地下空间不动产登记工作。

  《办法》实施以来,取得了一定的成效,也获得了老百姓的一定认可,但仍存在地下空间开发利用类型较为单一、规划管理和技术标准尚不完善、地下空间开发投入大、运维成本高等问题。下一步,该市将从部门职能出发,以点带面来切实推进地下空间的开发利用。结合空间规划的编制,将地下空间的规划和开发利用做实做细。继续完善地下空间开发利用的制度政策。向系统化、多样化、集约化、信息化、法治化推进地下空间开发利用纵深发展。


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